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제목 (칼럼) 2019년 부동산 자산관리 전략-장계영교수
글쓴이 부교협 2019.01.21 / 조회수:3785

(칼럼) 2019년 부동산 자산관리 전략-장계영교수


    

                                            장계영 회장/ 부동산학 박사, 감정평가사
                                                           전국대학교부동산교육협의회


지난해 1130일 한국은행은 전격적으로 기준금리를 0.25%p 올려 연 1.75%로 인상하였다. 1년 만에 고육지책으로 나온 대책이다.


이 배경에는 미국과의 금리차가 최대 0.50%p로 역전의 차이가 커짐에 따라 안전지역인 미국으로의 국내 투자자금의 유출과 아울러 달러화 강세에 따른 대미 수출기업의 수익성 악화로 이어지는 연결고리를 끊어내고자 하는 이유와 또 다른 큰 이유가 부동산대출로 늘어난 가계부채 문제다.


2018년 기준으로 1,500조로 추정되는 한국의 가계부채 중 56%주택 담보대출이다. 여기에 16%에 해당하는 주택 외 부동산 담보대출을 합치면 한국의 부동산 담보대출은 전체 가계대출의 72%를 차지하고 있어 금리 인상기에 부동산시장의 가격하락과 이자부담의 증가는 매우 불안한 국면을 초래 할 것으로 여겨진다.

 

특히, 2019년 미국과 중국 등 주요 세계 주요국은 물론 우리나라의 경제전망도 설비투자 등을 제외하고는 대체로 하향추세로 전망하고 있다. 특히 ‘Black Swan’과 같은 전혀 예상치 못한 리스크나 그레이 스완처럼 내성화된 리스크가 실제로 발생할 확률이 높아지면서 국내 자산가들의 부동산 자산관리 전략에 매우 세심한 관심을 기울여야 할 것이다.

아래 그림에서 보는 것처럼 작년과 달리 회복세를 유지하던 한국 경제가 작년 하반기부터서는 하향국면에 접어든 상황이다. 경기 부양이 필요하다는 의미다.

그럼에도 소비와 투자를 위축시키며 이자부담을 높이는 이번 금리 인상은 경기 하강속도를 가속화시킬 수 있는 우려가 제기되고 있어 무엇보다 리스크를 줄이고도 비교적 높은 수익을 얻는 안정적인 자산관리 전략을 살펴보고자 한다.


앨 에리언이 말한 -노멀(New-nomal)‘이라는 새로운 표준이 나타나는 작금의 시대에서3대 경제주체인 정부나 가계, 기업의 부채감축(디레버리징)으로 나타나는 저소비, 저성장, 저소득, 저수익()로 이어지는 ‘4저 현상의 장기화가 국가의 재정절벽보다 더 큰 문제가 될 것으로 내다보고 있다.


다음 그림은 최근 7년간 국민의 소비성향을 나타낸 그림이다. 지난해 연간(3/4분기까지) 균소비성향은 72.8%로 전년보다 4%p나 큰 폭으로 내려갔다.


20164분기 이후 그 하락폭이 크게 늘어나 통계청이 2003년 평균소비성향을 집계한 이래 가장 낮은 수준이다.

소비성향은 가처분소득에 대한 소비 지출액을 말하며 평균 소비성향이 72.8%라는 것은 100만원의 가처분소득 중 728000원만을 쓴다는 의미다. 소비를 줄였다고 저축을 늘린 것은 아니다.



따라서 부동산에 대한 투자도 부동산에 대한 소비형태가 바뀌고 있는 점을 고려하여야 한다. 향후 소비형태가  확산형 소비(은행돈을 빌려 더 큰 것을 투자하여 자본이득을 취하려는)에서 ‘축소 불황형’으로 바꿔지고 있다. 즉, 소비 규모는 줄이되(down sizing) 만족도가 높은 가성비를 고려한 ‘가치 소비’로의 전환하는 형태를 말한다.


이러한 소비형태는 ‘소유’보다는 ‘거주(사용권의 가치)’의 만족가 높은 입지환경이 매우 중요 하게 고려된다. 여기에서 입지환경은 사람이 모이는 곳이면 어디든지 좋다는 입지조건을 말하는 것이다. 즉, 학군, 교통, 생활편의시설, 직장과의 접근성, 자연환경과 같은 부동산이 가지는 개별요인이 양호한 지역을 말하는 것이다. 결국, 불안한 미래에 발생할 것으로 예상하는 자본이득보다는 현재를 더 선호하는 소비형태인 ‘가치투자’에 더 집중하여야 할 것이다.


‘이자’는 돈의 가격(빌려줌으로써 얻는 수익)이 아니라 시간의 선호차이에서 발생하는 ‘시간의 가격’으로서, 미래재화보다는 현재재화를 더 선호하는 (주관적)가치차이 때문에 발생하는 것으로 그 크기는 ‘이자율’로 표시한다.
자산3분법에 의한 투자자산중 은행예금이나 주식, 부동산도 미래가 불투명 할수록, 고령화가 진행 될수록 현재를 선호하는 경향이 더 커짐에 따라 미래를 현재와 교환하려는 수요 증가와 자산의 선호 유형에 따라 서로 다르게 그 ‘이자율’이 결정되는 것이다.


특히, 우리나라의 경우 “한국은행이 2016년에 내놓은 금융안정보고서에 따르면, “인구 고령화와 함께 베이비부머 세대 등이 은퇴 이후 정기적인 소득이 낮아져 소유하고 있는 부동산을 매각하려는 다운사이징 현상(Down Sizing)으로 인하여 금융부채 감축에 적극 나설 경우 부동산시장의 수급 불균형이 발생해 부동산 가격의 하락 압력이 커질 수 있다”라고 전망한바 가 있다.


통계적으로 볼 때 우리나라에서 55∼74세 가구의 실물자산 비중은 약 80%이고 금융부채가 있는 가구의 경우 금융자산 대비 금융부채 비율이 85∼115%나 된다.
이에 따라 금융부채를 갚으려고 부동산 등 실물자산을 처분하는 가구가 발생할 공산이 크고, 반면 우리나라 전체인구의 40%를 차지하고 있는 부동산의 핵심 수요층인 ‘자산축적연령인구’(35∼59세)가 2018년 이후 감소세로 전환될 것으로 추정되고 있어 이들의 일자리 감소와 조기퇴직이 급격한 구매력 감소로 이어져 종국에는 ‘금리인상’, ‘수요감소’, ‘공급증가’로 인한 부동산시장의 불패신화의 균열조짐이 지난해 하반기부터 나타나고 있음은 각종 통계자료에서도 확인할 수 있다. 더욱이 2019년 다주택보유자에 대한 양도소득세 중과와 공시가격의 현실화, 공정시장가액비율의 상향 등으로 재산세와 종부세 부담률이 50%이상 늘어나면서 소유 부동산에 대한 매각 등 관리와 추가 구입에 신중함이 필요하다.


일반적으로 부동산시장에서는 주택보급률이 100%넘는 ‘성숙시장’에서는 소유(Buy)에서 거주(Live)중심으로 주거의 소유패턴이 바뀌면서 임대시장과 관리시장이 더 커져 갈 것이다.


이러한 수익용 부동산 상품시장에 이미 투자한 경우에는 앞으로는 경쟁력 심화와 더불어 모든 부동산에 대한 가격정보의 공개로 인하여(국토부 실거래가격 공개시스템/ http://rt.molit.go.kr) 더 이상 중・고수익을 얻기가 어려워져 이제는 높은 수익을 내는 용도로 건축물의 용도를 바꾸거나, 고객관리의 차별화와 임대관리의 다각화 등을 통하여 부동산에서 얻는 저수익에 부가적인 수익을 창출하고, 비용을 저감하는 부동산 관리의 필요성이 중요하게 되었다. 이에, 주택과 건물임대시장에서는 전문적 관리업체(시설관리업/FM, 재산관리업/PM, 자산관리업/AM)를 필요로 한다. 이유는 수익성 개선 및 주택이나 상가 등 임대수익용 부동산에 투자하는 투자자나 임대사업자가 공통으로 고민하는 임차인 관리와 고정적인 연간 수익의 불안전, 시설관리의 어려움 등의 이유 때문이다.


이와 달리 신규로 부동산에 대한 투자를 할 경우에는 어려운 경제 및 부동산시장 환경을 감안할 경우에는 직접투자보다는 간접투자 형태의 다양한 상품(펀드와 리츠)을 고려할 필요가 있다. 여기에는 국내 부동산은 물론 해외 부동산에 대한 투자 상품도 포함된다.


간접투자는 부동산을 직접 투자할 경우에 발생되는 취득세와 중개수수료 등의 거래세의 부담도 커지고, 부동산을 보유하면서 발생하는 재산세(보유세)와 각종 유지비용 등과 향후 매각할 경우에 발생하는 양도소득세의 강화 등 제반 조세 등의 부담이 없다.


특히, 단독적인 직접투자는 과거의 경험과 자문을 통한 본인의 주관적인 의사가 반영되지만 모든 시장 위험(Market Risk)을 홀로 부담하여야하기 때문에 이를 보완할 수 있는 투자 대안으로서 전문적인 자산운용기관으로부터 기관투자자와 시장 트렌드를 맞춰 투자 포트폴리오를 구성하는 간접적 분산 투자로 비교적 높은 수익에 안정성이 어느 정도 확보 되어 있다. (금융투자협회> 펀드정보 One-Click 시스템> 펀드평가사> 국내, 국외펀드 및 펀드수익률 현황: http://fund.kofia.or.kr/fs/fund/html/index.html

 

금융투자협회가 지난해 11월22일에 보도한 자료에 따르면, 부동산 펀드(공모+사모)가 다른 유형의 펀드인 채권형과 주식형 펀드 등보다 많게는 10배 이상 많은 12조 4,296억원의 자금이 순유입 되었다고 발표하였다. (아래 그림 참조)




수익률 측면에서도 일본 리츠 펀드의 경우(상품 6개, 설정액 총338억원) 작년 1년간 수익

률이 평균 9.96%로 집계됐다. 같은 기간 국내 주식형 펀드가 -7.7%, 해외 주식형 펀드는 -4.85%로 마이너스 수익률, 정기예금(1년) 금리가 2% 인 것과 대조적이다.

 

리츠(Reit's) 또한 국토교통부가 2017년 결산보고서를 분석한 결과에 따르면 지난해 리츠수

는 193개, 자산규모는 34조2000억원으로 집계됐다. 이는 2016년 대비 각각 14.2%, 36.8% 증가한 규모다.

리츠(Reit's)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익을 돌려주는 투자회사(펀드)다. (국토교통부> 리츠정보시스템> 기업구조조정, 위탁관리, 자기관리 리츠 수익률: http://reits.molit.go.kr/main/main/openMain.do)

임대주택리츠를 제외한 나머지 리츠의 평균 수익률은 7.59%로 2016년 수익률(10.55%)보

다 2.96%포인트 감소하였지만, 회사채나 예금금리보다는 높은 수준이다. 리츠의 최근 3년 평균 수익률은 8.57%(임대주택 제외)로 꾸준히 안정적인 수익을 올린 것으로 조사되었다.




최근 우리나라 부동산 정책은 미국과 중국 등 국제 경제환경을 고려한 포괄적인 측면을 고

려한 정책을 펼치고 있다. 이는 선제적으로 대처하여 국내 부동산시장과 국민경제를 안정적

으로 관리하고자하는 방안을 큰 그림으로 세부정책을 펼치고 있는 것이다.

그동안 미국이나 우리나라가 저금리에 양적완화를 통한 경기활성화 정책을 멈추고 반대로 금리인상과 긴축적인 통화정책을 실시하고 있다. 주식과 부동산의 경우 그동안의 연구를 보면 경기수축기에 수익률이 확장기에 비하여 크게 낮게 나타 내었고, 반대로 채권(국채, 회사채)은 오히려 수축기에 더 높은 수익률을 기록하였다고 한다. 이처럼 경기국면에 따라 자산의 효율적 배분이 필요하듯이, 2019년 부동산에 대한 투자도 지역과 상품을 적절히 배분하여 저․중․고수익과 리스크를 적절히 믹스하여 원하는 평균수익을 달성하는 자산관리 전략이 꼭 필요한 시점이다.

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